Récord de escrituras en CABA: el 2024 cerró con el número más alto en los últimos seis años

Hoy se conoció el número de escrituras firmadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) el mes pasado.

Las transacciones de diciembre ascienden a 7.667, lo cual confirma que durante 2024, se escrituraron 54.770 inmuebles, un 35,1% más que en 2023, que había cerrado en 40.539 escrituras realizadas.

Diciembre 2024 presenta un 33,2% de aumento con respecto al mes anterior, que había finalizado con 5.755 escrituras formalizadas. Por otra parte, se percibe un crecimiento interanual de 68,1% (ya que diciembre 2023 terminó con un registro de 4.560 escrituras).

El monto promedio de las transacciones de diciembre es de US$ 101.877, de acuerdo con el Colegio de Escribanos de CABA. Esto equivale a un aumento del 38% anual en dólares y un 108% en pesos.

Diferentes factores influyen en este resultado, desde un incremento en el número de créditos hipotecarios otorgados por los bancos, hasta el blanqueo de capitales y una coyuntura económica con una inflación que creció a un ritmo menor que años anteriores.

En diciembre se formalizaron 1.130 escrituras con créditos hipotecarios, un 874,14% más que en diciembre 2023. El acumulado del año asciende a un 226%, con 4.994 escrituras de hipotecas en total. Esto es un 9,12% de las escrituras totales en el 2024.

Este 9,12% es menor a lo que se estimaba, pero los expertos aun consideran que en el 2025 las compras de inmuebles con crédito hipotecario pueden aumentar considerablemente.

De acuerdo con Elizabeth Ezernitchi, presidenta de la Comisión de Aranceles del Colegio de Escribanos de CABA, “este año las propiedades comenzaron a normalizar sus valores, lo que hizo que muchos propietarios decidan vender”. Todo esto reactivó la compraventa de inmuebles.

Diciembre no solo cierra un año positivo para el mercado inmobiliario, sino que también muestra una tendencia creciente que los especialistas inmobiliarios esperan que se mantenga para el 2025.

¿Cuáles son los gastos inherentes a una escritura?

Las escrituras conllevan impuestos, gastos y honorarios que se conforman por diferentes rubros, explica Ezernitchi.

Dentro de los costos más relevantes, se pueden señalar:

a. Certificados registrales y administrativos: Los paga el vendedor. Hoy cuestan un aproximado de $50 mil si se piden de manera urgente, sino son más económicos.

b. Impuesto de sellos: Solo se paga si la propiedad no es vivienda única para el comprador o si el bien está valuado a un precio igual o mayor al mínimo no imponible ($205.332.000). En ambos casos, la alícuota es del 3,5% (o del total de la transacción o del monto imponible, respectivamente). Lo pagan a medias comprador y vendedor.

c. Tasa de inscripción: Es del 0,2% del valor del inmueble y lo paga el comprador.

d. Honorarios: Equivalen al 2% más IVA y los paga el comprador.

e. Estudio de títulos: Es un monto fijo que a hoy, equivale a $480 mil y los paga el vendedor.

Aparte de los gastos correspondientes a la escritura, el comprador y el vendedor deben sumar los cargos de la inmobiliaria, en caso de que hubiesen utilizado los servicios de una.

En general, las inmobiliarias cobran un 3% más IVA de comisión al vendedor y un 4% al comprador.

Las escrituras convellan diferentes gastos que varían de acuerdo con cada caso, por eso Ezernitchi aconseja consultar a un escribano desde el inicio de la búsqueda del inmueble, “las personas pueden llamar al Colegio de Escribanos de CABA, el colegio le brindará asesoramiento para contactar un profesional en los casos que no conozca un escribano de su confianza”.

¿Quién elige al escribano?

En primer lugar, es importante considerar que es obligatorio contar con un escribano para la compra de un inmueble porque es la única persona con autoridad legal para formalizar el título de propiedad.

Los escribanos siempre los eligen los compradores. Muchos compradores que toman un crédito hipotecario creen que deben contratar al escribano de la hipoteca para realizar la escritura de compra de la propiedad, pero esto no es así.

En el caso del crédito hipotecario, el banco tiene la potestad de elegir al escribano de la hipoteca, sin embargo el comprador del inmueble puede optar por otro para la escritura de compra de la propiedad. Por eso, el día de la firma puede haber dos escribanos en la reunión.

Desde el Colegio de Escribanos de CABA aconsejan que es conveniente contactar a un escribano antes de comenzar todo el proceso de compra del inmueble para recibir un asesoramiento personalizado.

Los compradores deben saber que no están obligados a utilizar los servicios del escribano que tramita el crédito hipotecario, sino que pueden elegir al que quieran, incluido el que haya actuado para el crédito hipotecario.

Como excepción, en el caso de que la propiedad fuese un departamento a estrenar, según usos y costumbres, el escribano en general lo designa la parte constructora.

El rol del escribano

El escribano se encarga de revisar todos los documentos que refieren al estado del registro y la situación legal de la propiedad, y de los titulares de la misma.

En primer lugar, el escribano recibe la documentación de la parte vendedora y compradora, como los documentos de identidad y la escritura anterior. Luego, se verifica la legalidad de los documentos.

Una vez realizados todos los chequeos legales, el escribano prepara la nueva escritura a nombre del comprador, informa de alguna posible deuda sobre la propiedad para que el vendedor la cancele y organiza la reunión para escriturar la compra.

En el momento de escriturar, se firma el título de propiedad a nombre del comprador y se entregan las llaves. Por su parte, el comprador realiza el pago del inmueble, que puede ser en efectivo o por transferencia bancaria, y tanto comprador como vendedor pagan los gastos, impuestos y honorarios al escribano.

En el caso de haber contratado los servicios de un agente inmobiliario, también se pagará la comisión correspondiente al momento de la firma de la escritura.