El Gobierno, a través de la Comisión Nacional de Valores (CNV), implementó una nueva normativa que busca facilitar el acceso al crédito hipotecario para la compra de viviendas en construcción o “en pozo”. Esta medida, centrada en las denominadas “hipotecas divisibles”, promete dinamizar el sector inmobiliario al permitir que los boletos de compraventa actúen como garantía para acceder al financiamiento.
La medida permitirá a los compradores de viviendas en construcción acceder a financiamiento hipotecario y utilizar únicamente el boleto de compra venta de un departamento en pozo.
La Resolución General N° 1043 de la CNV se enmarca en el Decreto 1017/2024, que regula estas herramientas innovadoras. Su principal apuesta es resolver una barrera histórica: la exigencia de contar con la escritura del inmueble como condición para obtener una hipoteca. Este cambio representa un “paso significativo en la implementación del Decreto 1017/2024”.
El impacto de esta resolución trasciende la financiación. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la proporción de escrituras formalizadas bajo hipotecas ha mostrado un crecimiento relevante: en noviembre de 2024, las escrituras con hipotecas en CABA alcanzaron el 16,5%, una cifra no vista en años.
Sin embargo, se espera que esta reforma amplíe aún más las oportunidades de financiamiento, un punto que el presidente de la CNV, Roberto E. Silva, destacó como esencial para impulsar el mercado de capitales y el acceso a la vivienda: “Es muy importante el desarrollo del crédito hipotecario para los argentinos”, declaró.
Transformación del mercado y oportunidades
El sistema de hipotecas divisibles (también llamadas Bien de futuro o indivisas) influye, a su vez, directamente en los desarrolladores inmobiliarios ya que impulsaría proyectos que anteriormente enfrentaban limitaciones de financiamiento. Esta herramienta permite que el crédito hipotecario se subdivida en función de las unidades que integran un edificio en construcción.
Bernardo Mihura de Estrada, titular del Registro de la Propiedad Inmueble de CABA, explicó que “esta herramienta facilita la conversión del boleto en escritura una vez finalizada la obra, trasladando proporcionalmente la hipoteca original a cada unidad funcional”.
Además, la posibilidad de registrar boletos de compra en entidades privadas amplía las opciones legales y agilidad de cada operación. No obstante, Mihura de Estrada señaló posibles tensiones políticas y jurídicas derivadas de este esquema alternativo al registro formal: “Lógicamente defendemos al Registro de la Propiedad como la institución más idónea para llevar adelante este proceso”, afirmó.
Otro aspecto destacado por Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), es el impulso a la inversión privada gracias a esta reglamentación.
Tabakman calificó la medida como un avance significativo, aunque advirtió que aún resta superar cuestiones regulatorias importantes desde el Ministerio de Economía, que debe definir los detalles finales del decreto reglamentario: “Falta la reglamentación del Ministerio de Economía, que es lo más importante que todavía esperamos”, comentó.
Ventajas de las hipotecas divisibles y próximos pasos
Desde el sector privado, hay consenso en que las hipotecas divisibles beneficiarían tanto a compradores de viviendas en pozo como a desarrolladores.
Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, señaló que esta propuesta “aumentará el stock de viviendas disponibles y fortalecerá la competitividad de precios“.
Como ejemplo inmediato de implementación, el Banco Ciudad lanzó créditos hipotecarios UVA que financian hasta el 75% del valor de viviendas únicas en construcción, con montos de hasta $350 millones (unos u$s980.000 aproximadamente) y plazos de hasta 20 años.
En cuanto a los requisitos, el sistema es accesible para empleados en relación de dependencia, autónomos y monotributistas, ofrece opciones flexibles como la inclusión de garantes. Esto contrasta con las limitaciones históricas del acceso al crédito hipotecario en Argentina.
Según Pirovano, “este modelo facilita a los compradores el acceso a financiamiento sin necesidad de contar únicamente con ahorros propios”.
Entre los desafíos a futuro, expertos destacan la necesidad de reducir los tiempos de aprobación del crédito hipotecario. Desde el mercado inmobiliario sostienen que, el proceso promedio actual puede demorar entre 60 y 90 días, lo que genera cautela en algunos vendedores.
No obstante, la herramienta plantea un escenario de mayor confianza para posibles compradores e inversionistas en mercados como Caballito, Belgrano y Palermo. En esos barrios, desarrolladores reportan incrementos significativos en consultas, de acuerdo con fuentes citadas por el medio.
Implicaciones fiscales y normativas
El decreto modificó también el artículo 2071 del Código Civil y Comercial, dio lugar a una mayor flexibilidad en la contratación de seguros en operaciones inmobiliarias. Si bien podría interpretarse como una desventaja para el comprador, analistas señalan que esta medida reduce costos al delegar la decisión de contratación a las partes involucradas. Alejandro Suárez, de AS Real Estate, aseguró que la normativa “fortalecerá la confianza” en el sistema inmobiliario.
Por otro lado, la utilización del derecho real de superficie (tierra o lote) destaca como un eje complementario. Mihura de Estrada subrayó que flexibilizar su uso “permite constituirlo sin necesidad de contar con un plano oficial” en ciertas provincias, lo que supera obstáculos burocráticos tradicionales y fomenta nuevos proyectos habitacionales.
Expectativas del sector inmobiliario
Con la implementación de las hipotecas divisibles, el sector inmobiliario argentino tiene expectativas de una reactivación notable.
Según Tomás Oubiña, operador inmobiliario, “el momento actual representa una oportunidad única, ya que los valores por metro cuadrado están por debajo de los costos de reposición“.
Del mismo modo, barrios como Villa Devoto y Villa del Parque reportan un renovado interés gracias a las posibilidades de financiación. Que se suman a Palermo, Villa Crespo, Núñez, Caballito y Villa Urquiza, que están entre quienes lideran la expansión con nuevas obras de vivienda en CABA.